خریداران
خرید خانه در ترکیه: از پیشنهاد تا سند، گام به گام
میان نخستین پیشنهاد شما تا روزی که سند در دستتان است واقعاً چه میگذرد؟ بیعانه چگونه محافظت میشود، ارزیابی چه زمانی انجام میگیرد و در نوبت اداره ثبت چه کسی چه میکند.
در ترکیه انتقال مالکیت ملک در یک روز، در اداره ثبت و با امضای هر دو طرف کامل میشود. همین باعث میشود روند بهطرزی فریبنده کوتاه به نظر برسد. حقیقت آن است که آنچه تعیین میکند معامله بیدردسر پیش برود، آمادهسازی پیش از آن روز است.
شش گام
- 01پیشنهاد و توافقاینجا درباره قیمت، زمانبندی پرداخت، آنچه در ملک میماند و تاریخ تحویل گفتوگو میشود. توافق شفاهی الزامآور نیست؛ هر جزئی که مکتوب نشود روز انتقال به مشاجره بدل میگردد.
- 02بررسی سوابق ثبتیآیا بر ملک رهن، بازداشت، قید یا حق ارتفاقی هست؟ وضعیت شهرسازیاش چیست و آیا پایانکار دارد؟ این بررسی پیش از پرداخت هر بیعانهای انجام میشود. هر باری که بعداً آشکار شود مشکل خریدار است.
- 03بیعانه و قرارداد مقدماتیبیعانه معمولاً پنج تا ده درصد بهاست. قرارداد باید بهروشنی بگوید در چه حالاتی بیعانه بازگردانده میشود — بهویژه در رد وام و در پیدا شدن باری بر سند.
- 04گزارش ارزیابیمؤسسهای دارای مجوز سازمان بازارهای سرمایه آن را تهیه میکند. در فروش به خریداران خارجی الزامی است و در خرید اعتباری بانک به هر حال آن را میخواهد. تهیهاش چند روز کاری میبرد و مدت اعتبار دارد، پس گرفتن خیلی زودهنگام هم کمکی نمیکند.
- 05نوبت اداره ثبت و عوارضنوبت از اداره ثبت گرفته میشود. عوارض سند باید پیش از نوبت پرداخت شده باشد. اگر خریدار ترکی نداند، حضور مترجم رسمی الزامی است.
- 06انتقال و پس از آنامضاها رد و بدل و سند همان روز تحویل میشود. سپس اشتراکها منتقل، بیمهنامه زلزله بهروز و اظهارنامه عوارض ملک تسلیم میگردد.
آنچه قرارداد بیعانه باید در بر داشته باشد
- شماره بلوک، قطعه و واحد مستقل ملک — توصیف نشانی کافی نیست
- بهای کل، بیعانه پرداختشده و تاریخ سررسید باقیمانده
- آخرین تاریخی که انتقال باید تا آن انجام شود
- حالاتی که بیعانه بازگردانده میشود (رد وام، وجود بار بر سند، مشکل شهرسازی)
- فهرست تجهیزات و لوازمی که در ملک میماند
- اینکه شارژ، عوارض ملک و بدهی اشتراکها بر عهده کیست
پیش از فرستادن بیعانه به حساب شخصی فروشنده، همیشه سوابق ثبتی را بررسی کنید. اگر بر ملک بازداشتی باشد ممکن است بیعانه بازنگردد؛ رفع بازداشت به پرداخت بدهی از سوی فروشنده بستگی دارد و آن میتواند ماهها طول بکشد.
مسئله بهای اظهارشده
چون عوارض سند بر پایه بهای فروش محاسبه میشود، اظهار رقمی کمتر از بهای واقعی در اداره ثبت عادتی گسترده است. این کار سه خطر جداگانه دارد و هیچکدام کوچک نیست.
- اگر تفاوت در بازرسی مالیاتی آشکار شود، عوارض کمپرداختشده همراه با جریمه تأخیر و جریمه کتمان مالیات مطالبه میگردد.
- هنگام فروش، عایدی سرمایه در برابر بهای خرید پایینِ مندرج در سند حساب میشود؛ آنچه امروز صرفهجویی میکنید فردا با بهره بازمیگردانید.
- اگر قصد درخواست شهروندی دارید، آستانه با رقم مندرج در سند سنجیده میشود؛ بهای کماظهارشده درخواست را از پایه بینتیجه میگذارد.
%4
عوارض سند — نرخ کل
14 مرداد 1405 معتبر از تاریخ
%2
عوارض سند — سهم خریدار
14 مرداد 1405 معتبر از تاریخ
%2
عوارض سند — سهم فروشنده
14 مرداد 1405 معتبر از تاریخ
بیشترین پرسشها اینهاست
- روند چقدر طول میکشد؟
- در خرید نقدی با مدارک آماده، دو تا چهار هفته. در خرید اعتباری ارزیابی و تأیید بانک افزوده میشود و به شش یا هشت هفته میرسد. اگر مدارک آپوستیلشده از خارج میآید، دو هفته دیگر بیفزایید.
- آیا باید وکیل بگیرم؟
- الزامی نیست، اما به خریداران خارجی بهشدت توصیه میشود. بررسی سوابق ثبتی، نگارش قرارداد و تنظیم وکالتنامه دانش حقوقی میخواهد. حقالوکاله معمول کمتر از یکدهم درصد معامله است؛ هزینه آنچه ممکن است اشتباه پیش برود چنین نیست.
- بیعانه دادم و فروشنده منصرف شد. چه میشود؟
- اگر قرارداد بدل انصراف پیشبینی کرده باشد، فروشنده دو برابر بیعانه را بازمیگرداند. اگر پیشبینی نکرده باشد، تنها آنچه پرداختهاید بازمیگردد. وجود این بند در قرارداد مهمترین چیزی است که باید پیش از هر پرداختی بررسی کنید.
- چه کسانی باید در نوبت اداره ثبت حاضر باشند؟
- خریدار و فروشنده، یا وکلایی با وکالتنامه دفترخانهای. اگر خریدار ترکی نمیخواند، حضور مترجم رسمی نیز لازم است؛ در صورت وجود وکالتنامه مترجم لازم نیست.
اطلاعات این صفحه جنبه راهنمای عمومی دارد و مشاوره حقوقی یا مالی به شمار نمیرود. مقررات ممکن است تغییر کند؛ پیش از انجام معامله با حسابدار یا وکیل خود مشورت کنید.