Ausländische Investoren
Ausländische Eigentümer und das türkische Erbrecht
Welches Recht für eine Immobilie in der Türkei gilt, ob Ihr Testament wirksam ist, was Ihre Erben tun müssen und wie hoch die Erbschaftsteuer ausfällt.
Das Erbrecht ist das Thema, nach dem ausländische Käufer am seltensten fragen und das die meisten Schwierigkeiten bereitet. Der Grund ist verständlich: Beim Wohnungskauf will niemand daran denken. Dabei lässt sich die Regel in einem Satz zusammenfassen, und dieser Satz überrascht die meisten.
In der Türkei belegene Immobilien unterliegen dem TÜRKISCHEN RECHT, unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Eigentümers. Die Erbfolgeordnung Ihres Heimatlandes gilt für Ihre türkische Wohnung nicht.
Was bedeutet das?
Das türkische Zivilgesetzbuch kennt ein System von Pflichtteilen: Abkömmlinge, der Ehepartner und in bestimmten Fällen die Eltern haben Anspruch auf einen gesetzlich festgelegten Teil des Nachlasses. Dieser Teil kann durch Testament nicht beseitigt werden. Selbst wenn Ihr Heimatland Ihnen erlaubt, Ihr Vermögen frei zu vermachen, ist diese Freiheit für Immobilien in der Türkei begrenzt.
In der Praxis heißt das: Wollen Sie die türkische Wohnung allein Ihrem Ehepartner hinterlassen und haben Kinder, greift deren Pflichtteil. Es gibt zulässige Wege, dies zu gestalten — eine Übertragung zu Lebzeiten oder ein Vertrag über Versorgung bis zum Tod —, doch jeder davon sollte mit einem Anwalt geplant werden.
Was müssen die Erben tun?
- 01Einen Erbschein einholenBei einem türkischen Gericht oder einem Notar. Für ausländische Erben müssen im Ausland ausgestellte Urkunden apostilliert und übersetzt sein.
- 02Die Erbschaftsteuererklärung abgebenSie ist innerhalb einer bestimmten Frist ab dem Todestag beim Finanzamt einzureichen. Bei einem Todesfall im Ausland ist die Frist länger.
- 03Die Steuer zahlen oder stunden lassenDie Erbschaftsteuer wird nach einem gestaffelten Tarif berechnet und kann über drei Jahre in zwei Raten jährlich gezahlt werden.
- 04Die Umschreibung im Grundbuch vornehmenMit der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird beim Grundbuchamt der Antrag gestellt und das Objekt auf die Erben eingetragen.
Die steuerliche Seite
Die Erbschaftsteuer wird nach einem progressiven Tarif entsprechend dem Wert des Nachlasses berechnet, mit Freibeträgen für nahe Angehörige. Bei Immobilien ist Bemessungsgrundlage der für die Grundsteuer maßgebliche Wert; da dieser unter dem Marktwert liegt, fällt die Steuerlast meist geringer aus als erwartet.
Demgegenüber kann das Objekt bis zum Abschluss der Umschreibung weder verkauft noch vermietet noch anderweitig verwendet werden. Zieht sich das Verfahren über Jahre, liegt die Immobilie brach — Hausgeld und Grundsteuer laufen indessen weiter.
Das wird am häufigsten gefragt
- Ist das in meinem Heimatland errichtete Testament in der Türkei wirksam?
- Seine Formgültigkeit kann anerkannt werden, doch sein Inhalt wird durch die türkischen Pflichtteilsregeln begrenzt. Ein gesondertes Testament für die türkische Immobilie erleichtert Ihren Erben die Sache erheblich.
- Müssen meine Erben in die Türkei reisen?
- Nein. Das gesamte Verfahren kann ein Anwalt in der Türkei mit einer apostillierten Vollmacht führen.
- Löst das Halten über eine Gesellschaft das Problem?
- Das Problem verlagert sich von der Immobilie auf die Anteile, die dann vererbt werden. In manchen Strukturen erleichtert das die Planung, hat aber andere Folgen für Staatsbürgerschaft und Steuern. Für sich genommen ist es keine Lösung.
- Was geschieht, wenn es keine Erben gibt?
- Fehlen gesetzliche Erben, fällt der Nachlass dem Fiskus zu. Diese Aussicht ist einer der handfestesten Gründe, ein Testament zu errichten.
Wo Sie es prüfen können
Die Angaben auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Rechtslage kann sich ändern; wenden Sie sich vor einer Transaktion an Ihren Steuerberater oder Rechtsanwalt.